Яким був ринок землі на Вінниччині в умовах воєнного стану, які ключові зміни відбулись цього року для землевласників та орендарів і на що їм потрібно звернути увагу вже з січня 2023-го – розповів директор Вінницького інституту землеустрою Ярослав Ярославський.

– З початком війни галузь земельних відносин, як і всі інші сфери в Україні, пройшла різні фази: від «застою», адаптації під нові реалії сьогодення до певної активізації. У перші місяці повномасштабного вторгнення з міркувань безпеки в Україні тимчасово призупинили роботу більшість державних електронних реєстрів, серед яких і Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав. Це ж своєю чергою унеможливило набуття у власність та постійне користування земельних ділянок за звичною процедурою. Відповідно на певний час призупинилась робота ринку землі, земельні торги, а безоплатна приватизація стала під забороною.

Тоді, з метою уникнення загроз для продовольчої безпеки, парламент встановив спрощені правила оформлення права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення на час воєнного стану з державною реєстрацією договорів військовими адміністраціями. Однак восени у сфері земельних відносин поступово почала скресати крига, і наприкінці жовтня у земельному законодавстві відбулись зміни, що повернули нас до довоєнної системи оформлення оренди землі.

– Що передбачають ці останні зміни до земельного законодавства?

– У листопаді набув чинності закон №2698-IX, який, по-перше, як я вже сказав, відновлює вже звичний порядок оформлення оренди землі із вимогою внесення даних про ділянку до Державного земельного кадастру і, по-друге, повертає можливість проведення земельних аукціонів. Це знову дозволяє охочим взяти участь у торгах, забезпечити конкуренцію та, як результат, в рази збільшити вартість оренди землі, що в майбутньому сприятиме зростанню доходів громад.

Закон передбачає й інші зміни, зокрема: поновлює право викупу земельних ділянок на праві постійного користування з розстрочкою до 10 років, дозволяє в умовах воєнного стану безоплатну приватизацію земельних ділянок, на яких розташовані будівлі, що перебувають у приватній власності.

Хочу звернути окрему увагу орендарів: з цим законом для них передбачається нове зобов’язання – впродовж 2 місяців зареєструвати свої права на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Державному земельному кадастрі.

– Така перереєстрація договорів оренди землі стосується усіх орендарів?

– Ні, лише тих, чиї права користування земельними ділянками с/г призначення в період воєнного стану були зареєстровані районними військовими адміністраціями у відповідних Книгах реєстрації. Зауважу, якщо протягом 3 місяців з моменту набуття чинності закону землекористувач не зареєструє право оренди чи суборенди земельної ділянки, відповідний договір вважатиметься припиненим.

– Чи повномасштабне вторгнення не стало на заваді функціонуванню ринку землі в Україні? Які результати маємо сьогодні на Вінниччині?

– Щодо ринку землі в умовах війни, то його активізація почалась дещо раніше – в середині травня, коли поновилась робота Державного земельного кадастру і реєстру прав на нерухоме майно. В цілому зараз вільний ринок землі поступово набирає темпів, особливо в тих регіонах України, що знаходяться далеко від лінії фронту.

Якщо говорити про всю країну, то, за даними Держгеокадастру, від моменту запуску вільного ринку станом на 20 грудня в Україні маємо 137 556 зареєстрованих операцій з продажу, відчуження та дарування земельних ділянок. З них 10 879 проведено у Вінницькій області щодо площі 19 652 га. До слова, Вінниччина якраз є регіоном-лідером за динамікою ринку землі й кількістю зареєстрованих угод під час війни, інколи змагаючись за першість з Хмельницькою областю. За останні 10 місяців в нашому регіоні було проведено 3773 земельних операцій, з яких 1207 – щодо земельних ділянок для товарного с/г виробництва. В Україні ж з 24 лютого по сьогодні укладено 36 590 земельних угод. Це говорить про те, що потреби громадян і бізнесу залишаються незмінними попри виклики сьогодення. Тож війна не стала на заваді розвитку вільного ринку землі. До того, ми наздоганяємо довоєнний рівень його функціонування.

– Чи вплинула війна на вартість землі у Вінницькій області?

– Порівнюючи показники середньозваженої ціни за 1 га сільськогосподарської землі цього та попереднього років, бачимо, що повномасштабне вторгнення ніяк на це не вплинуло. Земля ані здешевшала, ані здорожчала. Вартість 1 гектара паю на Вінниччині впродовж року зафіксувалась на рівні 35-36 тисяч гривень, коли в Україні вона становить близько 33 тисяч гривень. Це насамперед говорить про те, що сільськогосподарська земля – один із найбільш стабільних і стійких активів, навіть у турбулентні часи. Переконаний, що після нашої перемоги її вартість значно зросте, й підвищиться інвестиційна привабливість.

– Чи дійсно у 2023 році українські землевласники будуть платити мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ) за свої паї?

– Користувачі землі або власники паїв, що розташовані за межами населених пунктів, у 2023 році після подачі річних декларацій мають сплатити до бюджету певний мінімум податків з кожного гектара за поточний рік. Розмір мінімального податкового зобов’язання розраховується як 4% від нормативної грошової оцінки. МПЗ включає такий перелік платежів: податок на землю, податок з доходу за продаж урожаю, вирощеного на цій ділянці, податок на доходи фізичних осіб, військовий збір із зарплати найманих працівників.

Якщо сума всіх сплачених податків з 1 га виявиться меншою за МПЗ, землевласнику доведеться доплатити різницю у бюджет.

Зазначу, що це торкнеться переважної більшості власників землі – незалежно від того, чи вони використовують ділянку для обробітку і вирощування продукції чи ні. Втім, цього року від сплати МПЗ справедливо звільнили землевласників, чиї земельні ділянки розташовані на окупованих територіях чи там, де велися бойові дії.

– Чого ще слід очікувати землекористувачам та власникам землі у новому році?

– Зараз на порядку денному залишаються ще 2 земельних законопроєкти, які готують до ухвалення найближчим часом. Перший – № 7532, спростить процедуру оформлення права власності на земельні ділянки до 25 соток для садівництва та до 2 га для ведення селянського господарства, що розташовані в межах населених пунктів, усунувши вимогу тривалої перевірки у нотаріусів. Другий – №7588, стосується держпідприємств-користувачів землі, що у державній власності, й передбачатиме зміну їхнього юридичного статусу із наступною передачею відповідних земельних ділянок в оренду. Обидва законопроєкти важливі й мають свою цілком обґрунтовану мету.

Відкритим ще залишається питання безоплатної приватизації, яку в період війни заборонили. Попри те, що більшість громадян чекають на її повноцінне поновлення, сам механізм безоплатної приватизації насправді потребує реформування, аби унеможливити усі зловживання та корупційні ризики. Зараз про це точиться багато дискусій. Однак, як вирішиться питання безоплатної приватизації на практиці та чи будуть зміни у 2023 році – складно сказати. Будемо стежити.