Попередній рік дав поштовх до відновлення земельної сфери від нестабільності та стагнації, що прийшли із повномасштабною війною, та став часом підготовки до нового етапу земельної реформи, який вже з 1 січня стартував в Україні. Про підсумки 2023 року, а також очікувані зміни у новому році, — розповів директор Вінницького інституту землеустрою Ярослав Ярославський у матеріалі.

– Розкажіть, якими ключовими моментами та змінами попередній рік відзначився для українських землевласників та користувачів? З чим ми увійшли до 2024 року?

– «Крига скресає» — так можу сказати про 2023 рік у сфері земельних відносин. Другий рік війни не завадив розвитку галузі. До того, з початку минулого року ми помітили певну активізацію як на ринку землі, так і в проведенні електронних земельних аукціонів. Кількість земельних угод зростала, часом досягала довоєнних показників, і разом з цим позитивно впливала на збільшення надходжень до бюджетів різних рівнів. Саме з минулого року українці вперше на практиці зіткнулися зі сплатою мінімального податкового зобов’язання. Була й низка законодавчих змін, серед яких досить прогресивне рішення — запровадження Земельного банку як дієвого та прозорого механізму управління державними землями, що в перспективі дозволить наповнити держбюджет до 7 млрд грн щорічно.

Загалом, як підсумок, зазначу, що земельні відносини — одна із тих галузей, що продемонструвала стійкість у турбулентних умовах повномасштабної війни, і це впливає на цінність землі як активу для інвестування.

– Як функціонує ринок землі на другому році повномасштабного вторгнення?

– Так, маємо розуміти, що через бойові дії, окупацію, замінування великої частини наших територій та інші наслідки війни, багато українських земель залишаються недоступними для повноцінного використання. Відповідно й ринок землі в Україні функціонує не повною мірою. Та, попри це, змістивши фокус продажів землі до центральних та західних регіонів країни, минулого року він почав поволі відновлюватися, зберігаючи стабільність, помірність та прозорість. Зараз можемо сказати, що за показниками купівлі-продажу ринок землі досягає довоєнних ритмів, і, до слова, Вінниччина займає провідне місце за його активністю.

Так, станом на сьогодні загальна кількість земельних операцій із купівлі-продажу, міни, дарування чи довічного утримання земельних ділянок в області складає 20 195 (в Україні — 247 500). Наразі за кількістю відчужених земельних ділянок Вінниччина займає 1 місце серед інших областей. Якщо говорити суто про земельні ділянки, на які раніше поширювався мораторій, а саме для товарного с/г виробництва (паї), то за весь період в області укладено 7230 угод купівлі-продажу та дарування таких ділянок сумарною площею 17 447 га.

– Як змінилась вартість землі у Вінницькій області?

– Вінниччина — аграрна область. Та, окрім цього, у порівнянні з іншими регіонами країни тут відносно спокійно. Якщо раніше землі в прифронтових регіонах активно оброблялися, то зараз багато аграріїв переїхали в центральні й західні регіони. Відповідно зросла інвестиційна привабливість земель в цих областях. Якщо брати офіційні дані Держгеокадастру й нотаріусів, ціна купівлі-продажу землі зараз близько 43 тисячі за гектар. У порівнянні з цим періодом минулого року, це на 6-7 тисяч гривень дорожче. Втім, якщо аналізувати ринок, то зараз ця вартість може становити від півтори до 4 тисяч доларів за гектар сільськогосподарських земель.

– Чого слід очікувати землекористувачам та власникам землі у році, що настав?

– З ключового це те, що з новим роком ми увійшли у новий етап земельної реформи, що передбачає низку змін, серед яких — відкриття земельного ринку для юридичних осіб та збільшення ліміту продажу землі в одні руки. По-друге, очікуємо старт роботи Земельного банку, що передбачає консолідацію державних земель навколо державних операторів Land Bank та проведення відкритих земельних аукціонів. Важливим моментом буде чергова сплата мінімального податкового зобов’язання (МПЗ) за 2023 рік. Цього року його розмір розраховується як 5% від нормативної грошової оцінки. І також хочу звернути увагу власників невитребуваних паїв — у них залишився рівно рік, щоб оформити право власності на землю. В інакшому разі з 1 січня 2025 року вони можуть втратити свої ділянки.

– Поясніть, що передбачає другий етап земельної реформи, який стартував з 1 січня.

– Нагадаю, що зі стартом вільного ринку землі у 2021 році і до 2024 року купувати сільськогосподарську землю могли лише фізичні особи — громадяни України з обмеженням у 100 га. Та з 1 січня 2024 року правила змінюються. Доступ до купівлі землі відкрився для юридичних осіб, зареєстрованих в Україні. По-друге, в рази збільшився граничний розмір земель сільськогосподарського призначення, які можна придбати — до 10 тис. га. Зауважу, що це не стосується земель державної і комунальної власності, ми говоримо лише про приватний сектор. Які можливості дадуть ці зміни? Передусім — залучення коштів, розвиток підприємств, розширення земельного фонду. Окрім того, аграріям відкривається доступ до банківського кредитування під заставу землі.

– Як ці зміни вплинуть на вартість землі?

– Як ми розуміємо, що більше охочих придбати землю, то більша ціна такої землі. З приходом нових гравців, зацікавлених в інвестуванні землі, конкуренція збільшиться й відповідно ціна також. Так, аналітики прогнозують, що з другим етапом реформи вартість одного гектара на перших порах може збільшитися навіть до 15%. Однак маємо розвіяти те побоювання масового скуповування нашої землі юрособами. Переконаний, великого ажіотажу не буде, оскільки, не думаю, що це спонукатиме землевласників активно продавати свої землі. Ринок за новими умовами працюватиме поступово, як це було з 2021 року.

– Чи означає цей етап допуск іноземців до українського ринку землі? Чи варто боятися такого ризику?

– Ні, це неможливо фактично та юридично. Купувати українську землю зможуть лише громадяни України та підприємства, які зареєстровані в Україні. Про іноземців мова не йде. Питання про допуск їх до українського ринку землі, згідно із законом, вирішуватиметься на всеукраїнському референдумі. Тож підстав для хвилювання немає.

Спілкувалася
Каріна МАЄВСЬКА